二手商铺税费怎么计算？如何选择商铺以防被坑？

除了二手住宅之外，二手商铺也是众多买家的投资之一。如何确定一家商铺有没有投资价值，在挑选商铺的时候该注意什么，二手商铺买卖过程中，买卖双方各需要交纳什么税费？想要买二手商铺的亲们，千万别错过。

一. 确定商铺的投资价值

1. 怎么确定商铺是否具备可投资性呢？

首先需要了解的是商铺分为临街型商铺、社区型商铺以及写字楼商铺等三大种类。当然其各自有各的特点。

商铺具有可投资性，一般具有以下特点：临街商铺位于闹市或者是商业街区域，无论价格面积都是众多商户们心意的选择对象；如果是社区型商铺的话，一般服务的社区居民，因此大多以药店，超市之类为主，而且投资费用小，不过选择投资社区类型时要综合考虑周边的因素；投资写字楼的话，要看其是否具有可投资性，首先要看其所在位置是否是公司聚集区，例如开发区，还要看其资金多少的投入，由于较聚集的开发区之类的都是新兴的产业区，因此其前景看好，选择时要主要其地段的发展潜力。

2、检查其开发商五证是否齐全

步关键走好后，接下来就需要认真检查开发商的相关证件是否齐全，所售商品房是否合法销售，从法律角度讲，这和自身利益息息相关。

尤其是合法销售的证明件 ——预售证，预售证的取得也是表明开发商已具备合法销售资格，因此一定要检查清楚预售证是否和开发商名字相符，预售证是否存在作假行为，不过现在开发商只要能够取得预售证，当地房管局网站都会及时公布信息，因此确保万一，好登陆相关网站查看。这里也建议买家们好购买取得预售证的商铺。

3、谨慎签订购买商铺买卖合同

这里重点强调在签订商铺买卖合同有关公摊面积、返租承诺、贷款风险等需要注意的事项。其中商铺不同于普通住宅，一般情况下其公摊面积在30%左右，甚至大多。

因此在签订合同时一定要选择以面积计价方式为主的，并且在合同另加条款里写明有关公摊面积的细则；而返租承诺也是时下很多业主们乐意的选择之一，因避免自己亲自打理的麻烦，但由于需要和开发商合作，因此在签订返祖合同时，一定要将返祖的详细条款认真核对清楚，以防开发商从中作梗；

后任何投资都是有风险的，更不用说房产投资，尤其是贷款上面，因此除了需要根据自己的经济实力选择合适的贷款方式外，好咨询投资专家给予理性的建议。

4、购买商铺注意其产权问题

购买商铺因其涉及资金巨大，因此产权问题是重中之重，尤其是独立产权的商铺投资者是完完全全具有处置权，无论自己打理，交付开发商打理，还是自营，其存在的风险小。

不过因近来整顿房地产市场，而小产权也被炒的如火如荼，其中小产权商铺笔者认为是值得投资者们警惕的，由于小产权不被国家认可，不具备完全产权，因此好投资时了解清楚产权性质是什么。

二. 二手商铺交易买卖双方需缴纳的税费

买家支付的税费

1、房地产交易手续费：3元/平方米。

2、房屋登记费：550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。

3、权证印花税：5元/本。

4、印花税：房屋产价的0.05%。

5、契税：交易价（或评估价）×3%。

卖家支付的税费

卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：

1、房地产交易手续费3元/平方米。

2、印花税：房屋产价的0.05%。

3、土地增值税：

a、可提供上手购房发票的，土地增值税=【转让收入-上手发票价（每年加计5%）-有关税金】×适用税率。

b、不能提供上手购房发票的，土地增值税=（转让收入-转让收入×90%）×30%。

4、个人所得税：

据实征收为（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%. 转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。

5、营业税及附加税：

a、可提供上手购房发票的，为（转让收入-上手发票价）×5.5%. b、不能提供上手发票的，为转让收入×5.5%. c、税费为差额的5.56%

6、土地出让金：

商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收； 商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%； 办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。

7、土地出让金契税：

按本次征收土地出让金价款的3%征收。