天河楼价环比涨41% 珠江新城楼盘拉高均价

广州楼价是升是涨，今后可能更要具体楼盘具体分析。虽然国家统计局上周公布数据显示，6月广州楼价环比下降，但记者昨日从市国土房管局公布的实时数据中却看到，6月份广州全市新建商品住宅网上签约均价17047元/平方米，再创新高。

与国家统计局公布的数据为楼价指数不同，广州市国土房管局公布的均价数据为全市住宅网签后的加权平均。

文/记者赖伟行 图/CFP

原市辖10区新建商品住宅网上签约均价：19102元/m2。.

环比上涨7.8%，同比涨25%。

中心6区均价：29258元//m2；外围4区均价：14258元//m2。

天河新建商品住宅均价：全市，达到42737元//m2。

环比涨41%，成为拉高全市均价的诱因，主要原因在上月区域内珠江新城的中海花城湾网签了超过120套，几乎占天河区网签量一半，其均价高达47000多元/m2。

个别区域楼盘降价

记者走访市场发现，进入7月之后，降价楼盘明显减少，唯独此前在降价方面反应慢了半拍的南沙区忽然在这方面异军突起。记者此前接到不少二手中介的电话，声称位于南沙地铁金洲站附近的某大型楼盘推出全新的特价单位，只要7500元/平方米。而该楼盘此前的售价达到12000元/平方米左右，相当于至少降价4000元/平方米，降价幅度十分大。

“现在7000多元/平方米的已经卖完了，只剩下8000多元/平方米的单位，如果再不出手，估计就只剩下9000多元/平方米的单位了！”周末时分，记者到达楼盘现场时，远远就可以看到有大量代理楼盘销售的中介人员举牌揽客。销售人员透露，虽然楼盘貌似单价比较低，但其实推售的单位都是毛坯单位，买家可以选择自行增加2000元/平方米的装修标准。这样一来，均价其实同样过万元。

记者走访发现，这次推出的单位位置不算十分便利。价单位数量也极为有限，记者咨询时已经被告知全部售出，按照大多数在售单位的均价，如果加上装修标准，实际上的降价幅度只有1000多元/平方米左右。

进入7月开始回调

不过，像上文降价的情况在7月之后已经较为少见。记者走访广州楼市就发现，部分之前曾经下调价格的楼盘近期价格都已经回复到“五一”前的水平，一些大型开发商更是首当其冲地进行了调整。

位于市区白云新城的某大型开发商旗下楼盘，在“五一”后曾经开启了广州楼市大范围降价的序幕，而记者周末再度走访时却发现，楼盘之前29000元/平方米的特价单位定价，目前已经回调至31000元/平方米。

另一大型房企旗下位于金沙洲的楼盘，此前定价已经下调至16000元/平方米左右。不过，近期其销售人员对外促销时，已经表示之前推售的均为特价单位，随着特价单位售罄，楼价自然有所回调，目前的价格水平约为18000元/平方米。

位于番禺区的广州亚运城，在端午节期间推出的山海湾组团，当时以价9800元/平方米的价格入市，不过随着之前低价单位基本消化完毕，其另一个组团“天誉”目前的售价也已经恢复到了今年5月初的水平，售价在13000元/平方米起。

“七八月本来就不是房企的促销节点，加上之前降价已经收到了效果，大家都开始选择观望会不会有进一步的利好政策。”广州一房企内部人士向记者透露，目前房企对今年的“金九银十”都抱有不小的期待，都希望届时政策能够有更大的放松，在目前这种情况下，持续降价肯定不是大多数企业的。

■机构预测

DTZ戴德梁行：下半年，刚需盘供应成主力，部分房企“以价换量”，加上潜在政策利好，将有助刚需释放。

太平戴维斯：上半年过后，不排除个别因为资金规划出现问题，而在短期内采取降价措施以回收资金。

满堂红：预计在今年7月下旬至8月中旬，会有一批业主主动降低放盘价，尤以楼龄超过20年的物业最容易降价。

刚性需求仍然坚挺

对于广州楼市后续走势，多家国际物业顾问机构近期陆续发布了实时的研究观点。

DTZ戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文分析，下半年广州楼市新增供应中，价格在2万元/平方米以下的楼盘占比约八成，刚需盘供应成主力，部分房企“以价换量”，加上潜在政策利好，将有助刚需释放。

“广州的刚性需求仍然坚挺。”黎庆文预期，根据最近一次人口普查推算，到2015年，广州25~34岁的人口将达到2010年的1.24倍，还未包括产业发展所带来的流入人口。因此，短期内处于婚育高峰的“刚需一族”仍在积聚成长，购房刚性需求的爆发指日可待。

太平戴维斯则预期，在限购政策不撤销的前提下，广州将继续从各种方面对楼市进行微调，对促进刚性购房需求的增长施加积极影响。

“楼市如果出现大规模滑坡，政府预料还是会有相应措施推出。”太平戴维斯华南区董事长林木雄认为，上半年过后，大部分开发商都在资金回笼方面做得不错，但不排除个别因为资金规划出现问题，而在短期内采取降价措施以回收资金。

楼龄超20更易降价

满堂红市场研究部发布的实时报告则显示，广州二手楼市各板块与去年同期相比，上半年均价仍然同比上涨。

满堂红研究部把广州市划分成32个板块，并跟踪2013、2014年每个半年二手住宅成交均价变化趋势。结果显示：

2014年上半年，32个板块的二手住宅成交均价同比全线上涨，其中同比涨幅在10%（含）以下的有5个，同比涨幅在10%至20%（含）之间的有19个，同比涨幅在20%以上的有8个。

均价在2万元/平方米以上的板块有18个，比2013年上半年增加9个，比2013年下半年增加1个。

满堂红预计在今年7月下旬至8月中旬，会有一批业主主动降低放盘价来迎合准买家的需要，当中尤以楼龄超过20年的物业最容易降价。第三季度二手住宅降价从郊区蔓延到次中心区，郊区的降价幅度会进一步加大，约比今年季度下降12%~15%；次中心区的均价则比今年季度下降6%~9%；中心区也会降价，但降幅不大，只是比今年季度下降3%。

甲级写字楼市道看好

刺激政策调高企业经济预期

本报讯 （记者赖伟行）记者昨日从国际物业顾问机构太平戴维斯发布的实时报告了解到，在刺激政策令企业对经济预期向好的情况下，今年第二季度广州甲级写字楼空置率录得小幅下降，全市环比下降0.9个百分点，至13.3%的水平。而全市甲级写字楼租金环比上涨1.4%，同比上升3.2%，至每平方米每月人民币153元。

分区域看，珠江新城甲级写字楼的空置率目前依然较高，达到24.4%，但二季度已经环比下降1.4个百分点，而越秀区、天河北区域、琶洲等，空置率均只有3%左右乃至以下。而珠江新城依然是全市租金水平的区域，目前为每平方米每月人民币169.1元。

本报讯（记者黄宽伟 通讯员云宣 摄影报道）两个月前，白云区公布了2014年“三旧”改造工作实施方案，将属于村社集体物业的旧工业小区作为未来“三旧”改造的主要方向，11个已完成土地确权、符合城市规划、具有较强改造意愿的集体旧厂房被纳入批改造项目名单。日前，记者从白云区城市更新改造办公室（下称“白云区城改办”）了解到，上步工业小区等8个旧厂房改造项目目前已完成了国土、规划等审批前期手续，改造工作取得实质性进展，部分项目预计将于今年9月左右着手动工，朝着商业综合体的“升级”目标迈开了关键一步。

亮点一：紧邻地铁

选址优越发挥改造示范作用

不管是同德街上步地铁站旁上步村工业小区、石井街庆丰电缆厂工业小区，还是位于景泰街大金钟路柯子岭经济联合社原制衣厂，无一例外，8个改造项目都是村社集体物业。翻开规划图纸，很容易找出另一个相似之处，旧厂房改造项目都紧邻规划修建的地铁站点附近。地铁8号线北延段、3号线以及远期的13号线均有站点设置在8大项目周围。

“在挑选这8大项目的时候，确实考虑过地铁的事情。要为批项目创造一些条件，这样才能给接下来的改造工作打好基础，充分发挥示范作用。”白云区城改办相关负责人告诉记者，楼宇与地铁结合会在很长一段时间内持续发酵。

一位草拟白云区地铁经济发展报告的相关负责人告诉记者，与地铁经济发展最匹配的就是楼宇经济或是总部经济，无论从前期的招商引资还是未来的流量供给，都会给楼宇实体带来持续的变化。“位于石牌桥地铁站两端的太古汇和万菱汇，便是地铁经济与总部经济结合的翘楚。”

亮点二：地标建筑

依托现有业态定位商业综合体

从项目改造目标定位上看，8大旧厂房改造项目无一例外选择了商业综合体的“升级”方案。白云区城改办负责人透露，旧厂房改造项目要求物业现状较好，不能与城市规划存在刚性冲突。要不要改？怎么改？改造过程必须走民主程序，充分体现物业所属的集体的意愿。不同镇街的改造项目不约而同的选择集商业综合体，有地铁经济带来的“诱惑”，同时也是基于各个镇街的产业需求。

松洲街依照副食品中心定位继续定位在粮油、蛋品等食品市场，棠景街凭借优质的电商企业将打造一个电商集群的CBD，石井、人和、同德都依照街道辖区的强势经济业态，把项目定位在鞋帽、服装、皮具的楼宇写字楼发展上。

据区规划分局相关负责透露，8个项目的规划单体容积率没有超过3，但为了能够在综合体的规模上产生标杆效益，各街道在通过广场设置、停车位供应等手段，尽力使单体的使用面积增多，楼层增高，最终建成区域性的地标建筑。

亮点三：专业管理

通过“三资”平台挑选优质的物管企业

目前，所有项目已经完成了前期的民主程序审核、土地确权、规划初步方案，项目建设将于9月中旬正式启动。记者了解到，按照白云区“三旧”改造实施方案的要求，目前所有的旧厂房改造都依照“三化”原则进行，主体企业化，物业经营产业化，物业管理专业化。

“目前，主体企业化和物业经营产业化的要求都可以在前期工作中作出引导。而最为重要的物业管理专业化的要求，要等到真正招商阶段才可以看出端倪。”白云区城改办负责人说，有很多项目完成后还要把原个体商户进行安置，若不能在物业管理上改变原有的粗放型经营业态，只是硬件上去了，所有改造的努力都将变成徒劳。”

要保证旧厂房最终能否成功蜕变，在实体建筑升级的同时实现经营升级，在物业管理上下工夫。“借助‘三资’交易平台，通过招投标选取优质的、熟悉此类业务的、有过成功经验的物业公司。”负责人说，将引导各街镇和物业所属主体，在选择物业管理企业时追求长远的经济效益，严把资质审核关，保障物业公司达到改造项目的要求。”

走访：盼分红村民热情高

有补偿商户愿转移

“改造的设想一提出来，村社和村民的热情就非常高，都希望通过‘三旧’改造分得更多的红利。”棠景街道办事处相关负责人告诉记者，由于历史遗留的原因，目前项目地皮带来的经济效益远低于周边土地租赁所带来的成果，加快建设、开张营业，是村民们的期盼。

受益的不止是村社的村民们，处于租赁期的商户们同样可以分享改造的红利。松洲街新源副食品市场项目和人和的综合市场等改造项目，均涉及对现有租赁期内商户转移的难题，一度遭到商户们抑制。

松洲街利用新源市场的面积优势，改造项目两步走，挪转腾移让原有商户得以继续经营，而面临同样问题的人和综合市场则打算通过建设临时大棚满足商户的经营需求。

“保障在拆建期间商户的利益损失降到，使原本已经兴旺的市场消费动力不至于有较大的损失。待项目招商时，我们会对老商户提供优惠政策，分享改造带来的红利。”松洲街道办事处相关负责人认为，损害任何一方利益，改造项目都难以顺利推进，反过来讲，只要作出合理利益分配，商户们也都会积极配合。

改造项目规划介绍

1.人和镇人和综合市场改造项目。地处人和大马路东侧、人和育英路南侧，靠近地铁三号线北延线人和站。

改造：集购物、餐饮、办公、休闲娱乐于一体的商业综合体，打造区域商业中心和标杆项目。

2.景泰街大金钟路柯子岭经济联合社原制衣厂改造项目。位于白云区大金钟路西侧，东临新建尚山佳景商品住宅小区，南邻景泰花园，属景泰街管辖范围。

改造：设有地下为停车场，头两层为商场，三至七楼为商用写字楼的综合商业楼。

3.同德街上步地铁站旁上步村工业小区改造项目。位于广州市白云区同德围上步村，东靠西槎路、西临石井河，南北两端紧邻同德花园及同德上步花园，区位条件优越。

改造：集购物、餐饮、办公、酒店于一体的商业综合体，打造区域商业中心和标杆项目。

4.同德街上步桥西侧汽车修理厂工业小区改造项目。位于同德街粤溪村，东至西槎路，西至嘉德园，北至沈海高速，靠近规划地铁八号线延长线上埗站。

改造：待定。

5.松洲街槎龙村蛋品市场、新源粮油改造项目（两个项目统一改造）。项目用地位于罗冲围地区中部，紧邻规划的地铁13号线的西洲站，在地铁站点800米辐射范围内。

改造：打造立足华南、辐射的“线上交易+线下配送”一体化食品展贸及电子商贸平台。

6.石井街庆丰电缆厂工业小区改造项目。位于庆丰村东北部，北依白云湖地区，南联白云新城西延区，处于两重点规划区交界。

改造：兼顾服装体验式采购、家庭时尚乐购生活的华南国际时装城。

7.棠景街德康路南侧棠下村工业小区改造项目。位于白云区德康路南面，属于同德围的范围，地理位置较为优越。

改造：商业办公一体，为周边居住区提供商业配套。