除了上述几种模式外，日本政府还鼓励老年人对自己的房屋进行改造，让其更加适合老年人的日常生活。但据记者了解，改造一栋房屋所需费用高达1500万日元(约合90万人民币)，不是一般的家庭可以负担的。日本同志社大学社会学部的渡边武达教授告诉南都记者，他做了40年的大学教师，妻子做了30多年的公务员，家里才拿得出这笔钱。若是像一般家庭那样，丈夫是公司职员，妻子是家庭主妇，基本是拿不出这笔改造费的，所以日本老人基本以租住服务型高龄者住宅为主，因为房租相对合理，7万日元(约合4200元人民币)以下的占70%左右，均价为62828日元(约合3800元人民币)。根据日本租赁管理商业协会统计，2014年3月日本1LD K (一室一厅一厨的单身小公寓)平均租金是46286日元(约合2800元人民币)，即服务型高龄者住宅的租金是一般房屋的1.4倍不到。
对“适老化”住区和养老住区的需求集中爆发，使“银发经济”蕴涵巨大商机。自去年以来，中国各地兴起了一股养老地产业投资热，地产商和投资机构纷纷投身养老地产。保利地产等地产商和泰康人寿等险资机构宣布进军养老住区，并制定了雄心勃勃的计划。
“以星级物业、智能寻呼、邦尼养老、蓝卡诊所4维度的服务系统，创造老年人全新生活标准”“拥有三甲医院医疗水平的社区医院，可以让专家与住户面对面进行医疗咨询”“温泉山谷养生，著名的森林氧吧，集旅游、休闲、度假、养生于一体”……不同的养老社区都在使出浑身解数撩拨老年人入住的欲望。
全联房地产商会副会长张雪舟说“中国养老住区形式多样、各有特色，地产商主导的养老住区精于开发经营，项目品质较好；大型国企主导的养老住区资金实力雄厚，社会口碑良好；金融机构主导的养老住区资金实力雄厚、融资方式多样化、项目以长期持有为主；其他运营机构主导的养老机构专业性强，符合市场需求。”
为什么养老地产成为关注的焦点？中国房地产业协会副会长朱中一说：“目前，中国房地产市场处于增速换档期、结构调整期和政策完善期，不少企业主动转型进入养老地产。养老产业这个蛋糕很大很诱人，整个养老服务包括老年人的生活照料、产品用品、健康服务、文化娱乐、金融服务、住区建设等，产业链很长。”
与以往开发房地产不同，养老地产提供给老人的不只是房子，更多的是服务。因此，尽管养老地产被誉为“朝阳产业”，但是一些专家对目前的发展情况充满了忧虑“地产”大于“养老”、养老地产太贵了买不起、“以房养老”离普通人有点远等一系列问题给这个新兴产业带来风险，由于没有可复制推广的商业模式，中国的养老地产还有点“摸着石头过河”的感觉。
前不久，首届养老住区创新发展大会就在宁夏银川举行，14家机构发起成立了中国养老住区创新品牌联盟，以分享养老创新模式，推动行业发展。老龄办副主任吴玉韶在会议上介绍说，养老住区不是传统意义的房地产开发，但目前一些投资者的普遍做法是在住宅建设的基础上，加上一些无障碍设施，配有医疗机构等，养老住区开发仍存在重硬件、轻软件，重设施、轻服务的倾向。
据了解，中国养老地产发展时间比较短，大规模开发也就三五年时间，去年新增了100多个养老地产项目。虽然北京太阳城集团、蓝卡健康集团等养老地产开发商提供了一些模式，但是养老产业进入成熟期大约需要20年。
北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星、北京太阳城集团董事局主席朱凤泊等人分析说，中国老龄化势不可挡，但是“淘金”养老地产也并非易事，虽然养老地产发展潜力巨大，进入的企业越来越多，但是叫好不叫座，由于“未富先老”问题的困扰，多数人购买养老服务的能力偏低，这就造成一方面公办养老机构一床难求，民办养老机构床位闲置。
养老不能只为少数人服务。很多养老住区项目规模太大，产品缺乏细分，一些地区动辄斥资数十亿元，建设占地上千亩，甚至上万亩的超大型养老社区，这并不符合养老需求。不少养老住区项目收费过高，月租过万元、缴纳数十万元会费、购买超过百万元的保险产品等，都超出多数老年人的承受能力，造成入住率偏低。此外，盈利模式不清晰、运营能力不高、缺乏标准和规范等问题也是不小的困扰。
现在，大多数养老地产项目处于亏损或微利状态，一些专家认为，未来必须创新发展理念和模式，把潜藏的商机转化为真正的大产业，从而提高中国的养老水平。
房地产经理人联合会常务副秘书长姜炜说，“养老产业是中国未来经济支柱产业，养老住区作为养老产业重要的资源整合平台、运营服务平台与资本运作平台，是房地产企业进军养老产业的主要目标。”
乌丹星说：“首先要转变观念，养老是性消费，养老地产的价值在于生活感受和文化价值所产生的人居价值，是生活方式的创造，与普通地产截然不同。一旦养老地产发展模式成熟，这个产业将蓬勃发展。”
朱中一说：“养老住区必须考虑配套设施、服务等问题，发展老龄经济更多卖的是服务而不是房子。要避免走豪华路线，设计符合中国老年人需求的项目。另外，开发模式要多样化，可以在老年人社区、亲情社区、养老公寓以及旅游、度假和养老相结合等形式上有所作为。”
而吴玉韶则认为，要明确养老服务的定位，理解“家”才是养老机构和养老住区的境界。因此，即便开发建设的是机构，也要尽可能去机构化，进行居家的配置和设计，营造居家的浓厚氛围，提供居家的亲情化服务。
【延伸阅读】
日本怎么做养老地产 政府补贴民间建只租不售
日本服务型高龄者住宅，多为政府补贴，民营公司开发。只要符合政府规定，就补助该建筑建设费的十分之一及改造费的三分之一，还可享受税收优惠。
作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。同样，日本的养老地产也十分突出。
如果说台湾的养老地产多是由医疗机构主导的集中式老年人社区，那日本却恰恰相反。不仅如此，日本的老人住宅多为独栋存在，未形成规模化的小区。究其原因，台湾走的是美国式养老道路(建持续照料退休社区)，而日本却和北欧国家一样，注重老年人生活的常态化及其独立性的保持。
在老龄化越发严重的中国，我们的养老地产却多为旅游项目改造，重硬件轻服务。专家认为，在结合中国自身特色的情况下，将尊重老年人的生活及保持其生活常态化的观念融入其中，也许就是解决问题的一把钥匙。
规定
老人住宅要无障碍，至少25平方米大
作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本先于中国29年步入老龄化社会，其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩。同样，日本的养老地产也十分突出，目前占主导地位的是近年来日本政府大力推行的“服务型高龄者住宅”，并于2011年在《老年人居住法》中增加了相关规定。
所谓服务型高龄者住宅，日本国土交通省是如此定义的：“服务型高龄者住宅是与护理、医疗机构合作，给老年人提供安心服务的无障碍结构性住房。”它是如今日本政府、社会团体、房地产公司共同推进的养老项目，浓缩了日本人对于老人住宅的所有观念，在很多方面都有硬性规定和完善配备，譬如室内专有面积应达到25平方米，各居所里应有浴室、厨房、厕所，以及房间必须有足够的宽度以便轮椅通过，厕所及走廊等地必须设置扶手、地面不能有高低之差等。
而在服务方面，则规定了至少白天必须有二级以上的护理方面的专业人员在该建筑中坐班，每日必须确认居住在该建筑中的老年人的安全，在老年人有需求时，必须倾听他们的需求，解决他们生活上的烦恼。
与传统意义上的养老院不同，服务型高龄者住宅如一般的租赁房屋一样，老人可以单独出门、无门禁、无会客时间上的限制，而所享有的服务也可根据个人不同进行添加(收取相应费用)。这些自选的服务包括提供饮食、上门医疗、照顾生活各方面等。不仅如此，多数的”服务型高龄住宅“的同一栋楼里都会有居家养老中心，日间照料中心，诊所等设施。
租金
月租约3800元人民币，比普通房屋贵
除了上述几种模式外，日本政府还鼓励老年人对自己的房屋进行改造，让其更加适合老年人的日常生活。但据记者了解，改造一栋房屋所需费用高达1500万日元(约合90万人民币)，不是一般的家庭可以负担的。日本同志社大学社会学部的渡边武达教授告诉南都记者，他做了40年的大学教师，妻子做了30多年的公务员，家里才拿得出这笔钱。若是像一般家庭那样，丈夫是公司职员，妻子是家庭主妇，基本是拿不出这笔改造费的，所以日本老人基本以租住服务型高龄者住宅为主，因为房租相对合理，7万日元(约合4200元人民币)以下的占70%左右，均价为62828日元(约合3800元人民币)。根据日本租赁管理商业协会统计，2014年3月日本1LD K (一室一厅一厨的单身小公寓)平均租金是46286日元(约合2800元人民币)，即服务型高龄者住宅的租金是一般房屋的1.4倍不到。
根据去年7月日本发布的”关于自费养老院·服务型高龄者住宅的实态调查研究“来看，服务型高龄者住宅的平均入住率达到78.2%。不过，日本高龄者住宅研究所的志垣智子研究员在接受南都记者采访时也透露，在该制度开始之初，登录的住宅数大幅增长，但今年3月开始有增速放缓的趋势。
究其原因，服务型高龄者住宅有以下两个缺点。其一，选择入住服务型高龄者住宅的大多数人是因为无法住进特别养护老人院，才选择该住宅，也就是说入住该住宅的老年人需要护理的居多，对于该类型的住宅的护理功能要求过高。其二，与地方政府的相关机构联系不足，出现了供求关系不平衡的现象。
运营
政府补贴民间建，只租不售
志垣智子还告诉南都记者，截至2014年3月末，日本政府登录在案的服务型高龄者住宅共4553件，登录住户数为146476户，其中，东京都、大阪府、北海道的占的22 .6%。而对此进行开发的多是民营资本公司，占到总数的83%。这和由医疗机构主导开发的台湾截然不同。据悉，医疗机构主导的养老地产在日本所占的比例不过14%。
日本政府为了推进该住宅的建设，对服务型高龄者住宅有着相应的补 助 政 策 。只 要 符 合 日 本 政 府 的 规定，就补助该建筑建设费的十分之一及改修费的三分之一。不仅如此，日本政府对建造该种住宅的企业所得税·法人税、固定资产税、不动产取得税都有一定程度的减免。由于其建设费或改造费等都得到政府资助，因此也限定了这种高龄者住宅不能用于出售盈利，而只能出租。
一方面是老人住宅的成本较高，一方面是出租相对缓慢，在此情况下，如何去经营养老地产是各民间公司的课题，长期经营住房借贷项目的日本希诺建集团对此提出了一种新型的商业模式，就是将该公司空置的旧房屋，改造成”服务型高龄者住宅“后，再以便宜的价格租给老年人，提高房屋使用率。现在该公司还在积极推进”服务型高龄者住宅“的建设，在东京的板桥区已经取得另一个空置的住宅。在谈到护理相关事业的前景时，该公司篠原社长今年4月在接受日本媒体采访时表示：”开始的时候是花了不少成本，但是这一期的入住率增加，我相信(今年)最终会有利润的。“
专家建议
理想的中国式养老地产三种模式
日本的老人住宅有其特殊的地方，那就是多为独栋式的房屋，未形成小区规模。在日本新瀉大学取得工科博士学位的北方工业大学建筑工程学院副教授林文洁曾参与制定中国《老年人建筑设计规范》，他告诉南都记者，这其实跟日本政府对于老人住宅的一个核心观念有关，那就是让老年人的居住环境保持一个常态化，周围有不同年龄层的人群。不仅如此，日本还有较完善的护理制度，”维护老人的自立与尊严也是他们一个很重要的观念“林文洁表示，这具体表现在尽可能让老人做自己力所能及的事情。如日本的护理人员会帮助老年人行走，尽量不使用轮椅，但在中国轮椅通行往往成为一个卖点。
林文洁认为，日本对于老人住宅的核心观念值得学习，让老年人居住在一个有着不同年龄层的小区，保持他们原有的生活状态是非常重要的。现在中国大部分的老人住宅都是集中式的住宅小区，生活环境里见到的都是老年人。如今，中国的家庭观念发生改变，子女不与老人共住，却也不想离老人太远。根据林文洁的研究，子女与老人居住在步行10以内的距离是的。因此，一个小区里散落几栋老人住宅或是一栋楼里的几个单元做成老人住宅的形式是最为理想的。
不过，林文洁也认为，国内专业护理人才短缺，分散式的管理无法高效率地提供服务。此外，在国家没有相应政策辅助的情况下，此种操作方式的成本较高，回收时间长，投资风险较大，开发商不愿去做这个项目。所以林文洁认为理想中的中国养老地产应该有三种模式：
◎面向高收入人群：养老社区是理想的，因为其服务相对完善，但价格也更高。
◎对于大量中等收入群体：建议在居住区中配建适量老人住宅、老年公寓。同时可根据社区规模配建社区老年人日间照料中心、社区型养老院，以实现老年人在熟悉的环境中可持续居住。
◎对于低收入老年人：应当在政府保障性住房中配建适量的老人住宅或公寓。
当然，以上三种模式都需要高规格的服务，所以，培养专业护理型人才也是刻不容缓的事情。