一线城市房价现松动 应对楼市调整须有定力

伴随着长三角地区降价销售风的蔓延，一线城市房价开始出现松动，今年性楼市调整恐将成为大概率事件，不可避免对宏观经济增长和金融稳定产生负面影响。对此，应客观理性应对，重要是保持定力。

楼市调整是房地产市场发展的内在需要。经过十年多的持续上涨，我国房价已经积累了巨大的涨幅，明显偏离宏观经济基本面、居民收入和房租等多项经济指标，客观上存在调整的需要。2012年，城镇居民人均住房面积为32.9平方米，较1998年的18.7平方米有了显著改善。即使在一线城市北京，人均住房建筑面积已达到31.3平方米，也高于纽约和香港等国际大都市，未来增长空间明显收窄。特别是我国人多地少，土地与住房资源相对紧缺，经济理性住房消费观念符合国情、社情与民情，需要大力提倡。综合多种情况分析，未来我国楼市将进入一个相对平稳运行期，房价出现回调也是楼市快速扩张向平稳期过渡的必然结果，客观上也难以避免或逾越。

楼市调整对我国宏观经济金融风险的冲击应在可控范围内。在应对房价下跌风险方面，我国正规金融体系已经做好准备。目前，我国商业银行对首套房执行三成首付，二套房执行六成以上首付，且按揭贷款人的收入情况良好，这与国际金融危机爆发前的美国次贷有着本质上差异。这一情况表明，房价即使可能下跌30%也不会明显影响到商业银行个人住房贷款质量。还有，房价下降对地方政府性债务到期偿还的冲击也在可控范围。据国家审计署地方政府债务审计报告，至2012年底11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务占全部负有偿还责任债务余额的37.23%。即使出现个别地方政府债务偿还风险，也可通过贷款重组和延长债务期限阻止风险集中爆发。此外，房地产业对宏观经济稳定增长的作用已经下降，房地产开发投资占GD P的比重由1998年的4.28%上升至2012年的13.82%，在不考虑其他因素作用下，为形成1个单位的G D P需要投入更多的房地产开发投资。因而由房价下跌引发的房地产开发投资增速回落，对宏观经济稳定增长的负面作用也将十分有限。

楼市调整有助于宏观经济金融风险缓慢释放。当前我国社会资金过度集中于楼市，使得部分实体经济部门严重“失血”，社会消费扩张乏力，金融风险快速积聚，已经明显威胁到宏观经济金融稳定。住房价格过高，不仅不利于社会资本形成，减少民间实业投资和居民消费，而且还会助长社会投机气氛，降低民间创业与创新激情，造成实体经济虚拟化。而通过楼市调整，可以缓慢释放风险，增强风险信号对经济行为的引导作用，促使社会资金回流实体经济部门，避免未来房价高位崩盘后可能出现的巨大破坏性影响。

因此，面对可能到来的楼市调整，各级政府需要保持定力，不要因为出现个别楼盘降价就担心出现楼市全面崩盘，紧急出手“救市”。事实上，如果违背市场规律强行“救市”，那么在巨大的市场力量面前也难以取得预想效果。的办法可能是顺势而为，理性应对，尽量减少楼市调整可能带来的各方面冲击。项峥

【延伸阅读】 

房价涨幅放缓成趋势 楼市风向正在改变

新闻来源：新华网

国家统计局18日发布了2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。尽管新建商品住宅价格同比上涨的城市依旧达到69个，但与1月相比，新建商品住宅价格环比上涨的城市从62个进一步减少到了57个。更值得注意的是，在三四线城市房价回调的同时，原本火热的一二线城市市场同样出现了降温。房价涨幅普遍放缓已经成为趋势，房地产市场的风向正在改变。

温和上涨涨幅收窄

国家统计局城市司高级统计师刘建伟对2月份房价数据的解读为，“房价温和上涨，涨幅收窄”。

根据国家统计局的数据，2月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为57个和46个，分别比1月份减少了5个和2个。新建商品住宅价格环比持平的城市个数为9个，比1月份增加了7个；二手住宅价格环比持平的城市个数为9个，与1月份相同。新建商品住宅价格环比上涨的57个城市中，涨幅比1月份回落的城市有40个，比1月份增加了15个，涨幅为0.7%，涨幅为0.1%。整体上看，2月房价环比上涨的城市个数减少，持平的城市个数增加，涨幅略有回落。

特别值得一提的是，环比价格上涨的城市在连续13个月后再次回落到60以下，而70城新建住宅平均环比价格指数的涨幅也已经由去年8月份0.83%的点回落至2月的0.28%。

与环比价格的整体涨幅放缓相比，同比价格的变化同样十分说明问题。统计局数据显示，在2月份70个大中城市新建商品住宅同比价格上涨的69个城市中，涨幅回落的城市有65个，比1月份增加了28个；二手住宅同比价格上涨的69个城市中，涨幅回落的城市有58个，比1月份增加了31个。

链家地产市场研究部研究员张旭表示，2012年开始的市场回暖和房价快速上涨周期结束。房价涨幅放缓，甚至回落的态势已经十分明显。

一二线城市开始调整

如果说，上月的统计数据还能看出一二线城市市场的火热，三四线城市市场的遇冷，那么实时发布的房价数据则传递出一个新的信号，原本被业内普遍看好的一二线城市的市场也开始出现越来越明显的回调迹象。

事实上，随着春节淡季的结束，一二线城市的房地产市场并没有如人们预想的那样延续2013年的热度走出“小阳春”的行情。就在统计局数据发布的前两日，中原地产市场研究部门的一份数据显示，截至3月16日，2014年统计中的54个城市合计住宅签约量仅为45万套，同比2013年同期的58.5万套下调幅度达到了23%。其中一线城市、二线城市的跌幅均达到了36%、35%。

房价的变化同样也反映了市场的调整，根据统计局发布的数据，在2013年底房价同比涨幅曾经多次冲破20%大关的北京、上海、深圳、广州等城市的房价涨幅已经在2月全线回落至10%左右。与之相比，杭州、南京等房地产热点城市更是频频传出楼盘打折降价的信息。

中原地产市场研究总监张大伟表示，尽管热点的一二线城市短期内很难出现价格的大幅度回调，“但我们必须认识到，目前的价格是建立在购房者信心依然高涨的基础上。因此，一旦因为信贷等因素市场出现普遍观望，那么一二线城市的房价出现调整并非不可能。”

没有只涨不跌的房价

在业内人士看来，目前房地产市场的变化并非偶然。春节过后，房地产开发企业与购房者之间的博弈已经出现了微妙的变化。

在张旭看来，导致目前市场变化的主要原因在于，2012年以来的房价快速上涨，使得部分城市房价与购买力的背离持续拉大，部分需求被挤出市场，整体需求规模出现了降温，房价调整的压力增加。其次，2014年以来，银行信贷情况依然没有出现明显改善。这种收紧的信贷政策，无疑又加重了购房者的支付压力。同时，在2014年初市场明显较淡的情况下，部分房企也采取不同的方式应对，例如推出促销活动，或者是以明显低于预期的价格开盘等，加深了市场上关于房价下降的预期。总体而言，随着信贷收紧，住房供应增加，新的市场化调控方向的确定，供需双方对市场的预判已经出现了转向，购房者观望情绪增加，而房企“让利跑量”心理也开始逐渐占上风，供需格局已经悄然生变。

“类似杭州、南京、广州房价调整的信号可能会愈加频繁地出现。这种情况下，出现明显降价信号城市虽然目前还属于点状分布，但很难说不会逐渐大范围出现。”张大伟表示，历史上没有只涨不跌的房价。